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2016年10月房地产财富再分配 中国银行房贷余额 货币流量M2

2016-10-10 04:48| 发布者: digitser| 查看: 1047| 评论: 0|原作者: money

摘要: 2016年10月房地产财富再分配 中国银行房贷余额 货币流量M2 2016年7月中国居民中长期贷款占总体新增信贷比例高达103%,创历史最高;2016年8月这一比例虽然下降至56%,但所有的中长期新增贷款全部流向居民部门,企业 ...
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2016年10月房地产财富再分配 中国银行房贷余额 货币流量M2

2016年7月中国居民中长期贷款占总体新增信贷比例高达103%,创历史最高;2016年8月这一比例虽然下降至56%,但所有的中长期新增贷款全部流向居民部门,企业部门中长期新增信贷居然变为-80亿元,负值!这在历史上也可算罕见。在全国范围来看,从2016年2月至8月,全国70个主要城市中,有17个城市的房价涨幅大于10%,15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间,25个城市的房价涨幅介于0至5%之间,13个城市的房价出现下跌。


IMF2016年8月公布的报告警告,中国近一半的影子信贷产品,存在加速违约和损失的风险。报告指出,中国影子信贷产品2015年增速达48%,总规模提高到40兆元,相当于银行企业贷款总额的40%,GDP的58%。所谓影子信贷产品,是指各种投资工具,主要以贷款和其他信贷为基础资产,由信托和券商以及其他资产管理子公司进行结构化设计。


至2016年上半年,中国银行体系的房贷余额已增加至17.36万亿,至2016年年底估计将超过20万亿。上市银行2016年上半年新增贷款中,居民房贷超过一半。中国居民不消费的钱,最终都投到了房地产上。


银行大量发放抵押贷款,企业和个人以此进行地产投机,企业以土地为担保再次获得贷款,修建出新的房子。而房价上涨,居民的抵押品的价值也越来越大,两者都从银行贷出更多的钱。这些货币就形成所谓的“M2超发”,反过来又刺激了房价的上涨。如此循环反复贷款,房地产像一个雪球,越滚越大,创造出越来越多的货币,也不断动员出更多的存款。


中国银行在《2016年四季度经济金融展望报告》中指出,三季度中国经济发展中,投资出现企稳迹象,主要依靠房地产和基础建设投资的增速回升。


对外经贸大学教授丁志杰先生在2016年2月27日披露了一组数据,2008年底,中国对外净债权是1.5万亿美元,但是到2015年9月末依然是1.5万亿美元。意味着,8年来中国通过外贸所赚的贸易顺差部分,被金融渠道的亏损白送出去了。


曾因打赌英镑狙击泰铢做空日元,而闻名全球的金融投机家 "索罗斯" 在2001年访问中国,与当时中国领导人谈到日本时称:日本的金融市场在瞎搞,日本的工业产出创造的财富,基本上都被金融市场给糟蹋掉了;日本糟蹋财富的金融市场之一,就是房地产。在日本房地产暴涨到顶峰之际,大批日本人海外置业,比如美国的夏威夷,几乎被买成了日本州,如今这些日本人的财富,沉淀在夏威夷为美国人民贡献税收。


财富再分配

由于中国的土地由国家或集体所有,但国家可征收集体所有土地之后再出认;因此,可以这样说,中国的所有土地都是公有的。


2016年房地产暴涨,实际上是个全民财富再分配的过程。越早拿到土地使用权的人,就可能会获利最大。而短短10年间,有些地方房价暴涨10倍,这种短时间里出现的财富再分配,确属世所罕见。这种恐慌与震动,对社会的影响是深刻的。


2016年8月后,10月1日前,好像只要是有点认识或社会地位的人,不管是网上,还是现实生活中,都在谈论这一轮的房地产价格上涨。某些城市,离婚、结婚人潮涌动,这些拿着所有积蓄、首付贷、甚至高利贷冲进房市的人们?仅仅通过一次贷款与购买,就可获得巨大的财富重新分配,这种超现实的碾压,试问有几人能够抗拒?


2016年5月,美国亚洲协会发了一份报告称,2010年到2015年,中国人到美国买房贡献了1100亿美元。加拿大、英国、澳大利亚都有大量的中国钱流入买房,甚至连日本,都有中国人买下的别墅群在那里。


货币流量M2

任何城市的房价上涨都只有一个理由:就是人们都认为房价会继续上涨。显然,在一线城市和部分二线城市,过去几个月在这一点上达成了广泛共识。


当市场各主体都认为房价会涨时,他们就会用行动来推动房价,需求端人们都在四处找钱,供给端则不断投钱,甚至中介也在不停行动。要想办法让市场各主体“冷静”下来,让开发商不再过度举债,除了进行监管之外,最重要是降低他们对楼市的预期,甚至让他们为风险付出代价。


2016年这轮房价上涨与城镇化关系不大,而是完全体现了房地产的资本属性,房子作为资本的价值是从哪里来的?不单是一块地皮和一堆钢筋混凝土,而是绑架了户籍、学区、医院等种种福利。所以,许多一线城市的房子一直被认为最有价值的资产,胜过黄金。要是能解除部分附带属性,就能降低市场对房地产的预期。


很多人都意识到,高房价并不会聚拢人才,并不是祖上在北京有套房拆迁了发财了就是精英人士,高房价会把无房的精英人士逼走。若国家能明确出台政策,平衡地方建设,让资源不再聚集在少数城市,也能有效降低预期。


楼市疯狂的更直接原因,是大量热钱的涌入:在需求端,购房者自己在砸锅卖铁,银行、中介不吝向他们贷款;而在供给端,各种融资手段也异常活跃,各显神通汇集到房地产开发商这里,包括各种银行贷款、非银行金融机构贷款、打了个地基就要来的首付、承建商的垫资等等等。《经济参考报》曾刊发了一则新闻,关注的是有“影子银行”之称的信托公司这个渠道,称“2016年前8月房地产信托规模1549亿元,明股实债成楼市躁动推手”。


所谓房地产信托,就是专门做房地产的信托项目,出资人把财产委托给信托公司,用于投资房地产行业。最近,房地产信托火爆的证据凸显,2016年8月房地产集合信托共发行63只总额237.8亿元,较2015年同期158.1亿元同比上涨50.4%,环比则较2016年7月的195.9亿元上涨21.4%。


明股实债:企业发债有不能超过净资本40%的法律限制;到上限了,就不能继续发债,房地产信托筹来的热钱就不能通过认购债券的方式进场。于是,房地产信托就利用信托这一金融形态较为灵活的优势,“入股”开发商(通常是入股子公司),来实现把热钱投入房地产的目的。明面上是认购股票,实际上还是债务,因为信托产品通常要的就是稳定收益。所以,“入股”的时候信托公司会跟开发商约定,到一定期限后由开发商向信托公司以一定的价格回购股权,并保证信托公司取得一定收益。这就是所谓的“明股实债”。


对于信托公司来说,“明股实债” 意味着他们不太在乎风险,因为关于回购的约定属于“抽屉协议”,实际上是不具有法律效力的,开发商可能会违约,违约的话信托公司就不得不真的当股东了。要知道,一旦开发商财务方面出现什么问题,先清偿的是债权,股权是后面才清偿的,所以说“明股实债”对于出资者来说确实是有风险的。但信托公司依然肯这么做,解释就是两点,一是信托公司判断房地产行业不会崩,还会继续涨,另一点就是投资房地产利润太高了,风险值得冒。


对于房地产开放商来说,这种方式的好处更明显,可一举多得。首先是突破了企业债的限制,融来了更多的资金,可弥补资金缺口或做更大的项目;其次是让开发商资产负债表变得好看,资产增加,负债比例降低;且比起发债风险要有所降低(风险转移给了信托公司)。对于房地产开发商来说,最重要的就是融到钱,融得越多杠杆率就越高,就意味着同样的自有资金能赚取更大的利润。这就是为什么很多人说:房地产迄今依旧是暴利行业,只要开发商“财技”出色,用不多的自有资金就能赚个盆满钵满。


来自于信托公司的“明股实债”,只是开发商无所不用其极融资的一个表征,从总体趋势来看,房地产行业已经越来越会利用外部资金。据方正证券统计,房地产行业的资产负债率近15年时间里,从52%一路上升至77%,这意味着杠杆成倍增加。


在当今中国,经济活动以债务的形式进行已越来越频繁,人们也越来越习惯——“明股实债”这种方式,就是在“四万亿”的狂欢中开始流行的。且越是负债率高的社会,人们的逐利冲动也越强。人人都知道高杠杆是杯毒酒,但这毒酒却如此美味,已经停不下来了。信托资产管理人、房地产开发商老板或经理等楼市运行的具体操控者,都迷恋大额资金出入所带来的高报酬,反正出了问题也就拍拍屁股走人,往往由国家和社会兜底,谁还在乎风险?于是谁都会继续这击鼓传花的游戏。这就是为什么说了好几年的“去杠杆化”,难以实现的原因。


鄂尔多斯的房票

从2006年起,在煤炭产业带来的资金支撑下,鄂尔多斯房地产业开始爆发,房价在一年内从每平方米1500元飙涨至5000至6000元。最为“疯狂”时,市内只要有楼盘开盘,就会立即就被抢光。2011年泡沫破灭前,鄂尔多斯的房价均价已达到了每平方米1.3万元左右,有的地区甚至突破每平方米2万元。


如今随着楼市泡沫的破裂,截至2006年6月,鄂尔多斯东胜区建成、在建项目库存未售面积已达1286万平方米,其中仅住宅未售面积就达607万平方米、3.39万套。


截至目前,鄂尔多斯结算中心接到有意拆迁的登记数为国有土地上平房5200套、危旧楼房481套;城中村集体土地上房屋2800套。已经发放房票总值1.2亿元,其中120套价值6000余万元的房屋已经完成兑付。


鄂尔多斯这几年推出的“房票”从1平方米到100平方米不等,共有7种面额。每张房票都标有平方米数、地段类型、每平方米单价、兑付截止日期等主要信息。其中,票面分类价值最低的“三类地段”折算后房屋价格为每平方米3822元,仅为鄂尔多斯房价高点的零头。


“老百姓用房票兑换房子后,我们会拿房票去找政府兑现。政府每年都会根据房价、小区位置以及项目完成程度等多项指标,面向社会公开竞标收购房源。入选房源最后敲定的房价,充分参考当前的市场价。2015年政府通过公开采购向我们购买的房源,目前除去5%的质保金外,已经全部结清房款了。2016年,我们公司再次中标了80多套房子……这可为我们这些房地产企业去库存帮了大忙。”内蒙古万正房地产开发有限公司负责人"王锐"在接受采访时说。



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参考:
2016年1月索罗斯赌亚洲货币贬值 打赌英镑狙击泰铢做空日元

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