龙头房企2014年增收不增利 平均负债率高企

随着去年楼市进入调整期，房地产市场成交量下滑，各大房企去年期末的“成绩单”也不尽人意。万科、恒大、保利、碧桂园、世茂、融创中国、龙湖、富力、招商、金地十家品牌房企的赚钱效率普遍下滑，2014年房企营业收入和净利润涨幅双双放缓，分别收窄为18.99%和8.84%，远低于2013年的水平。同时，由于销售不畅，资金链紧绷，十家品牌房企的平均资产负债率超过了70%。

房地产行业10%左右的行业平均利润率在银行业面前被“秒杀”了。目前，中国银行业平均净利润率在35%-40%，房企给银行打工并不是传说。

不过，随着近期相关部门出台了多项刺激楼市的政策，业内人士普遍预计2015年的市场将明显好于去年，对于过了一年苦日子的房企来说，也是一次难得的喘息机会。

以龙头万科为例，2014年其实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。虽然两个数据增幅的差距好于行业平均水平，但对于万科来说，公司上下也是并不满意。同时，相比2013年，万科的结算净利率也下降0.6%，为11.41%。

在万科2014年度业绩推介会上，万科董秘谭华杰表示，“2014年我们的销售有26%增长，但是结算没有跟上，结算面积只增长2%，对应结算收入增长8%，营业收入增长8%，权益增速4%，我们对这个增速是不满意的。但是因为结算远远低于销售，造成已售未结金额从1600亿元增长到1900亿元，增幅达19.9%”。

至于赚钱效率下滑的原因，谭华杰则解释称，“2014年我们的毛利率和ROE(全面摊薄净资产收益率)都有小幅度下降，下降的主要原因：

第一，是因为地价占房价比例越来越高，意味着开发商利润空间不断被挤压；

第二，2014年房价不断下跌，当年卖出去的现房当期结算，会影响2014年的毛利率；

第三，2014年公司业务转型方面有一些投入，这些投入在短期内无法体现为一个好的收益率，这个会直接影响我们的收益率水平”。

除了万科外，保利地产、金地集团、招商地产这三家传统龙头同样也出现了增收难增利的情况。其中保利地产2014年营收增速为18.08%，净利润增速为13.52%；金地集团2014年营收增速为31%，净利润增速为10.77%；招商地产2014年营收增速为33.21%，净利润增速仅为1.75%。

据悉，招商地产净利润增速如此之低，主要是由于三方面原因造成：

一，2013年转让深圳曦城项目股权对非经常性损益的影响，扣除非经常性损益后2014年净利润增速为13%，明显高于扣非前；

二，在2014年房价下行的背景下，公司计提了5.4亿元的存货跌价损失；

三，公司结算毛利率与2013 年相比下降4.6%。

“由此可见多数企业增收不增利”，兰德咨询总裁宋延庆表示，2014年上市房企利润率延续了近年来持续走低的态势。如果剔除评估物业增值，预计房地产行业平均净利率已抵近10%，甚至已低于10%，这意味着企业盈利压力非常之大，房地产行业很有可能进入“中利行业”之列。

随着楼市的持续低迷，房地产开发企业到位资金也在下跌。国家统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。

虽然房企投资有所减少，但由于销售业绩不佳，房企的资金出现紧缺，导致负债率有所上升。业内人士分析，在2014年房市低迷的环境下，开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，致使房企负债的风险“攀上新高”。房企在高负债的基础上，财务运作极不灵活，万一出现资金链断裂，房企只能仓促甩卖股权。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析称，房企利润率下滑的原因：

一，由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅；

二，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。

“前几年开发商降价10%，净利仅损失3%左右。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%－5%”，亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，“去年很多房企拿了高价地，售价承压，利润空间有限，未来房地产利润率存在进一步下滑的风险。”

在宋延庆看来，房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，就将是很大挑战。 负债率攀升成为房企中报的又一大共性。在20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。

中金公司的数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106%，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33 倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。

对此，有业内人士称，去年前三季度楼市持续下行，虽然四季度政策面发生了一些变化，使得楼市开始企稳，但是也难以扭转全年的颓势。因此，今年不少企业净利润下滑，很大一部分原因便是计提了存货跌价准备；同时，房价的持续下行，也让房企损失了不少利润。

其实，地产大佬们早已加速转型自救。上半年，万科继涉足商业地产后，在养老、物流、旅游地产方面动作连连，并先后推出了“小股操盘”及事业合伙人制度、全民经纪人制度，并以互联网思维联手百度、途家、链家等合作伙伴，试图共同打造万科生态圈。

恒大则在多元化上走得更远，从恒大足球队到恒大冰泉，再到恒大音乐和恒大粮油，恒大正在将触角伸至日常生活中的多个领域。再如，碧桂园的海外布局，绿地、华润等入股银行业，均是房地产企业在新市场环境下的应对举措。