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工业4.0概念促商业地产热退潮 裸泳者在品尝经济苦果

2015-2-15 18:10| 发布者: digitser| 查看: 1318| 评论: 0|原作者: baidu

摘要: 工业 4.0 概念促商业地产热退潮:裸泳者在品尝经济苦果 近日,重庆市市长 “黄奇帆” 在重庆两会上公开警示:商业地产过剩风险应被各界重视。尽管政府班子拥有出色经济治理能力,但这次公开发言,是在一次民间建言之 ...
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工业4.0概念促商业地产热退潮 裸泳者在品尝经济苦果

近日,重庆市市长 “黄奇帆” 在重庆两会上公开警示:商业地产过剩风险应被各界重视。尽管政府班子拥有出色经济治理能力,但这次公开发言,是在一次民间建言之后。经济观察报了解到,重庆市房地产商会此前曾致函市政府,提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设、等十余条建议。


“重庆比我们好不了多少。”一家全国排行前 5 的房企,成都负责人 “曾睿” 感慨道。早年售罄的某优质写字楼项目,如今只要有人愿交物业管理费,业主会不收租金免费让前者入驻办公。


世邦 “魏理仕” 报告称,去年 4 月全球在建购物中心面积 3900 万平方米,中国占一半以上。成都购物中心在建面积 320 万平方米,全球城市排名第 2。


离成渝 2 座西南大城市数千公里外的沈阳,大量购物中心常见空铺、死铺,已经延续了好几年,但是沈阳的教训似乎并没有被其他大部分二三线城市所汲取。


“同策咨询研究部” 对 35 个大中城市商业地产供需情况监测显示,成都、重庆、沈阳、杭州、长沙、等 19 个城市的商业地产过剩。“盈石集团研究中心” 数据则指出,二线城市面临供给压力,成都、武汉、南京排名前 2。


“高速地产开发中,出现增量和消化量不对等,沈阳、重庆都有,表象是商业地产空置率偏高。”一位成都市主管商业的官员直言,商业地产正进入深度调整阶段。


“从理论上讲,随着经济的发展,超前建设的商业物业是可以被逐渐消化的,所以表面上看商业过剩不像住宅那么可怕,谁都幻想能比人家有更好的吸引人气的办法, 商业物业就变成了一个温水煮青蛙的过程。对资金成本普遍很高的内地房企而言,根本等不起。”一位全国排名靠前的商业企业高管说。


过去十年,在城镇化大旗下,商业地产历经野蛮生长。但行政主导的造城运动,常常与人的城市化并不匹配,这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和 “电商冲击” 的背景下,二三线城市的商业供应风险正不断显露。


苦撑的现状

多位地产人形容,当地商业总量颇为“恐怖”:购物中心破百,南延线就有近 60 个。世邦 “魏理仕” 数据显示,成都写字楼现存量 533 万平方米,空置率 36%。零售商业去年新增近百万平米,未来三年预计供应 358 万平方米。


近日记者走访成都部分购物中心,富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心、等多项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场,部分区域数空铺相连;成都核心区的富力天汇,部分楼层近半数空置,不少商铺大门紧锁。


“不少公司将办公用品都搬进购物中心。” 曾睿解释,商铺空太多不好看,好死不如赖活,死掉了就血本无归。


购物中心的招商成为了买方市场。沈阳某知名购物中心工作的人士讲述,当地很多购物中心是空铺、死铺。公司只有组合多个城市项目谈判一个连锁品牌商家,才能争取到更大的话语权。否则,品牌商家会要求大幅免租金和补贴等。


要养熟一家购物中心,除了拼运营,更要拼输血能力。


“文鞅” 有时会怀念几年前,商场开业一两年就能做火。如今要取得昔日成果越来越难,要做更多互动体验,这也对资金构成挑战。自家融资成本 6%-7%,仅能做到不亏。


文鞅说,很多房企融资成本超过 10%,三分之二都在亏本经营,难熬下去。而当初集团给自己制定的 3 年实现较高收益的任务,也无奈通过申请延长时限,“大环境如此,真没办法”。


然而从去年开始,成都部分银行便对写字楼市场停止按揭贷款。最近又曝出 “招商银行” 对除底商外的商业地产暂停贷款。而未来 3 年,成都还将有写字楼 398 万平方米,零售商业 358 万平方米供应放量,停贷消息无异于雪上加霜。


怪胎的一幕是,不少写字楼已变相改成 SOHO 状态的公寓形式出售,“增加居住功能,实际就是为了能快速销售回款,”曾睿说,“金融体系对商业地产保持高度警惕,这时候,拼的是开发商和银行关系。”“绝大多数企业,日子过得很艰难。绝大多数,不是少部分。”NAI 新巢地产成都公司总经理 “蒋鹏” 强调。

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商业地产过剩

城市规划的大手笔,预期在于当地丰沛消费人流随之迁徙,但其效果似乎被高估了。以新区中的,南部成都金融总部商务区为例,多是高密度超高建筑和商业,但配套产业却未跟上,消化最少要 5 年。


压力还在加大。未来 3 年,预计成都市将供应写字楼 398 万平方米,天府新区占 65.4%,零售商业供应 358 万平方米,天府新区有 132 万平方米之多。“商业供给速度超过消化速度,新区建设之后居住人口和产业却跟不上。做商业地产开发的会吃不饱。”文鞅说,新城里即便是好的购物中心,也只有午饭时才有人气,晚上随着大量新城里的员工返回旧城,商场里就变得空荡荡。


成都之困,亦是全国之困。


同策咨询研究部把人均商业面积超过1.5 平方米,看作商业地产供求均衡的标准线。在其监测的 35 个大中城市中,银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在 4 平方米以上。重庆、杭州、长沙、成都等 16 个城市,人均商业面积也远超过 1.5 平方米。


高速地产开发碰到经济形势下行。电子商务对商业地产冲击巨大,很多人不愿去商场购物,创业团队也不需要去写字楼。传统发展模式需要改变,商业地产正步入深度调整期。


化解产能

商业地产过剩,背后更深层次的问题在于—— 产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡。


知情人士透露,重庆市房地产商会此前曾给重庆市政府写意见书,提出政府统一控制一级市场新增土地供应;调整土地供应结构,取消商业物业的硬性指标,取消或降低商业项目绿地率和建筑密度等规划指标要求,允许房地产企业取消部分未开工酒店的建设等十余条建议,以控制商业总体体量,防止出现区域性过剩风险。


1 月 20 日重庆两会期间,重庆市市长 “黄奇帆” 表示:要把握好在房地产领域 6 个方面的供求关系,防止产能过剩带来的重大风险。黄奇帆指出,每 1 万城市人口配置 1 平方公里建设用地,就足够了;商业物业 1 平方米商铺要匹配 2 万元零售额,否则没钱赚;写字楼供求体量 2 万元 GDP 每平方米。黄明确,重庆市今后不再将 5 星级酒店作为招商引资项目。


“现在要以产业立城,城市建设和空间配置只是一种手段。到目前为止,世界 500 强企业成都已引进 260 余个,除了引进来,我们还将在近期推出针对自主创业的扶持计划。”上述成都官员说。


(文中文鞅、曾睿为化名)

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本文由 德云社区 整理,原文来自网络。

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