2016年3月中国房价上涨 货币供应贷款利率 家庭债务就业情况

01、中国城镇化仍未完成，房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。

02、中国的投资主体是政府和国有企业，注定是低效的，也是非创新型的。

03、当危机爆发时，政府最容易想到的就是放松货币政策，而中国最有条件这样做。

04、除非真正激活“大众创业、万众创新”，让钱敢于流向实体经济，流向金融市场 ，并逐步将比 GDP 增速（财富增加的速度）快一倍的 M2 增速（印钞的速度）慢下来。

05、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键，是建立真正的市场经济机制；建立真正市场经济机制的关键，是习总书记说的 “把权力装入制度的笼子”。

货币供应

1989 下半年年到 1992 年上半年，中国经济遭遇了一轮困难，其中 1989 年和 1990 年的 GDP 增速只有 3.5% 和 5%。

1992 年固定资产投资增速跃升到 37.6%，1993 年更是达到了 50.6%（扣除物价因素上涨了 22%，可见通胀之严重）。

1993 年惊人的通胀率刺激下，刚刚商业化的房地产市场出现局部过热，其中海南、北海、惠州等地泡沫最为严重。潘石屹、冯仑等人，就是通过海南房地产泡沫完成了原始积累，并成功逃顶。

房价暴涨的原因：为了刺激经济回升，国家增加了货币供应量，并通过政府、国企大幅提高固定资产投资增速。

贷款利率

1997 年下半年，亚洲金融危机爆发，中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机，央行多次降息、降准，终于在 2001 年到 2002 年引发了一轮房价上涨潮，从上海、北京开始，逐步在 2003 年之后蔓延到全国。

1998 年到 2002 年的 CPI 同比增幅分别只有 -0.8%、-1.4%、0.4%、0.7% 和 -0.8%。这轮调整期之所以比较长，是期间广义货币 M2 增速一直没有过高（比目前增速高，但明显低于此前几年，到 2002 年才开始再次提速）。

所以，1998 年到 2008 年也被称为黄金十年，那时中国经济增长主要是依靠 “制造业+出口”（后期已经开始偏向房地产），汇率和利率对制造业都比较有利。所以，这是一个非典型案例，但最终仍然导致了房地产价格的上涨。

家庭债务

2008 年下半年爆发的全球金融危机，激发出了中国 “四万亿” 刺激政策，加上地方配套，带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价，在 2009 年下半年再次飙升，并引发了 2010 年的限购政策。

在那一轮房地产剧烈波动中，宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商：2009 年销售收入排名从前一年的全国第八，直线上升到全国第二。那一年，万科销售额只有 630 亿元，绿城竟然达到 510 亿元。

房价暴涨原因：

01、货币超发，2009 年中国广义货币 M2 增速达到了 27.7%，相当于 GDP 增速 3 倍还多；

02、从 2008 年 9 月到 2008 年 12 月，短短 4 个月央行 5 次降息（此外还有 4 次降准），并推出了房贷利率打折等优惠。

就业情况

2012 年下半年以来，中国经济出现了增长乏力现象，随着美国结束 QE、美元进入加息周期，这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。

从 2014 年 3 月到 2015 年 3 月，“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”，中央默许、旁观。2015 年 3 月到现在，则是中央政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中，恒大地产是“赌得最大”，也最成功的。

上涨原因：

01、央行自 2014 年年底以来 6 次降息、6 次降准，目前商业房贷利率低于 2009 年；

02、广义货币 M2 增速出现显著反弹，一度回到 14% 的高位；

03、除了北上广深、三亚，绝大多数城市的限购令取消或者放松；

04，国家鼓励购房，甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务（部分热点城市例外，比如一线城市）。

中国就业人数增速在放缓，显示出人口红利期结束了，这是房地产的噩耗。未来，能上涨的城市会越来越少，城市间人口争夺战会越来越激烈。