2015年房企资金回笼减速 负债增13%平均负债率76.8% 四成超70%

上市房企的资金链越发紧张，房地产的经营环境不容乐观。

日前，Wind资讯根据上市房企2015年中报数据统计显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%。同时，这批上市房企平均负债率为76.8%，创下近年来的峰值，超过四成的房企资产负债率超过70%红线。

“随着楼市行情和资金环境的变化，房企的融资、资金周转压力将会进一步加大，盈利能力受到极大的考验。”华南一家上市房企投资者关系部管理层表示。

资金链

“由于房地产资金投入大、开发周期长等特点，70%为房企负债率的警戒红线。”业内人士认为。然而，截至2015年中期，负债水平处于高位的房企梯队规模逐步扩大，其中，资产负债率大于80%的房企占22.54%，70%-80%之间的占比为20.42%，60%-70%之间的占比为20.4%。

“负债水平持续高企与房地产行业的大环境息息相关，即使融资环境较去年有一定程度的宽松，但投资机构向房地产投资输送资金则越来越谨慎，以至于房地产行业面临‘拿不到钱’的新一轮资金链紧张考验。”平安银行一位从事开发贷业务的人士分析。

他指出，以往由于银行额度有限，很多房企要获得开发资金通常会走信托、委托贷款等非标通道，用新债还旧债。然而，随着房地产各方面的风险系数提高，业界对房地产的评估也越发谨慎，“即使房企账面上的各项财务指标都比较理想，都不一定能够拿到钱”。

多家受访的房企人士对上述观点深有感触。其中，一家港股内地房企的投资部门人士陈先生指出，与以往房企热衷境外融资不同，受人民币贬值等因素影响，境外融资成本走高，因此很多房企对境外融资的热度降低。与此同时，境内的资金成本较低，因此很多房企发债融资由外转内，选择在境内发债融资。

克而瑞研究中心报告显示，2014年房企在海外的融资，年化利率最高达13.63%，最低也有8.13%。有机构数据显示，2014年108家主要上市房企发行债券、票据融资规模约3520亿元人民币，其中在境外以外币计算的融资占比高达54%；而2015年前7月这些房企发行债券、票据融资规模近2650亿元人民币，其中境内人民币债占比高达76%，公司债发行规模达1425亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受媒体采访时表示，负债规模上升的房企背后，是其外部融资规模在继续增加。通过持续负债的方式，为房企的去库存获取新的资金。同时，这也说明此类上市房企依然在积极谋求战略扩张。

然而，陈先生认为，以其所在房企为例，虽然其境外和境内融资的成本持平，资金环境也相对宽松，但也不敢过于扩大借贷规模。“销售回笼资金放缓，导致资金周转周期延长，如果过于扩大借贷规模，则房企的经营困境会进一步提高”。

上述受访的华南上市房企投资者关系部管理层表示，当前房企面临的较大考验是如何在积极扩张和负债危机中保持平衡，上市公司除了账面上的负债规模外，还承担了不少通过其他融资平台获得的“隐形负债”，偿债能力的高低除了受资金环境的影响外，房企自身去库存快速回笼资金的能力起到决定性作用。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，从房企今年的销售数据来看，市场是在逐步回暖。因此，看多下半年的房地产企业自然也想追高下半年利润，提高利润率最直接的办法就是涨价，但能不能涨价需要理性区分看待。一线及重点二线城市随着拿地的热度攀升房价水涨船高，三四线城市依然不具备这个潜质，未来不同城市房价分化将会进一步加剧。