中国社科财经院2015-2016年住房发展报告 调控目标任务政策

中国社会科学院2015年12月3日发布的最新报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能；但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心当日在京共同发布“《中国住房发展报告2015-2016》发布会暨华房指数预警研讨会”。

报告认为，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。

调控目标任务政策

“单纯依靠短期宏观政策难以刺激更大的需求，应从需求与供给、长期与短期等方面综合用力，才能从根本上解决房地产市场的问题。”报告认为，应考虑不同经济变量对不同的政策工具的差异化响应；考虑政策工具发挥作用的时滞，以及作用强度变化的差异，同时考虑不同城市对政策工具响应程度的空间差异。

报告建议，2016-2017年房地产市场调控应锁定三大目标：

01、去库存，实现销售大幅增长；

02、防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；

03、促投资，房地产投资恢复到正常水平。

报告认为，未来我国房地产调调控应主要完成六大任务：

01、需求端，借调原需求，实施货币化棚户区改造；

02、开辟新需求，支持农民工购房；

03、扩大原增量，刺激改善型需求。供给端：

04、转型升级，减少开工；

05、融通资金，加快施工；

06、并购重组，减少烂尾。

对此，社科院建议实施六项政策，包括：

01、金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖；

02、财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买；继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策；

03、土地政策：按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应；

04、行政措施：调整住房户型“一刀切”限制，简化住房交易审批环节及手续；

05、配套措施：加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化；

06、供给措施：支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。

三四线城市

2014-2015年，我国的住房形势超出预期。

统计数据显示，商品住房销售同比增长经历V型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大，6月份由负变正，1-10月份增长7.9%；商品住房价格从下降减缓到明显上升。

2014年10月降幅减小，2015年3月份由负转正，明显上升；商品住房供应减缓。 2015年1-10月份，新开工降幅增加(-17%)；施工持平(0.2%)；竣工增幅下降(2.7%)；库存增幅下降。企业出现停工烂尾，破产倒闭，转型升级，兼并重组。商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)；总库存：39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。

商品房投资增速从2014年的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，与上年相比较对经济增长率降低0.21个百分点。

报告认为，在当前市场环境和预期影响下，金融机构资金供给结构的不均衡，是导致“销售增加，库存增幅减低，但价格明显回升，投资增幅剧降”的主要原因。

自2014年四季度以来，中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。2015年实施5次降准，5次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，除一线城市外，取消住房限购等。但金融市场 资金供给呈现结构性不均衡，即居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%；开发商银行贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%，企业资金来源总体增长仅1.3%。与此同时，库存较低的一线城市销售及价格大幅增加，库存较多的三、四线城市形势依然严峻。

商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。