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工业4.0概念促商业地产热退潮 裸泳者在品尝经济苦果
近日，重庆市市长 “黄奇帆” 在重庆两会上公开警示：商业地产过剩风险应被各界重视。尽管政府班子拥有出色经济治理能力，但这次公开发言，是在一次民间建言之后。经济观察报了解到，重庆市房地产商会此前曾致函市政府，提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设、等十余条建议。
“重庆比我们好不了多少。”一家全国排行前 5 的房企，成都负责人 “曾睿” 感慨道。早年售罄的某优质写字楼项目，如今只要有人愿交物业管理费，业主会不收租金免费让前者入驻办公。
世邦 “魏理仕” 报告称，去年 4 月全球在建购物中心面积 3900 万平方米，中国占一半以上。成都购物中心在建面积 320 万平方米，全球城市排名第 2。
离成渝 2 座西南大城市数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，已经延续了好几年，但是沈阳的教训似乎并没有被其他大部分二三线城市所汲取。
“同策咨询研究部” 对 35 个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙、等 19 个城市的商业地产过剩。“盈石集团研究中心” 数据则指出，二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前 2。
“高速地产开发中，出现增量和消化量不对等，沈阳、重庆都有，表象是商业地产空置率偏高。”一位成都市主管商业的官员直言，商业地产正进入深度调整阶段。
“从理论上讲，随着经济的发展，超前建设的商业物业是可以被逐渐消化的，所以表面上看商业过剩不像住宅那么可怕，谁都幻想能比人家有更好的吸引人气的办法， 商业物业就变成了一个温水煮青蛙的过程。对资金成本普遍很高的内地房企而言，根本等不起。”一位全国排名靠前的商业企业高管说。
过去十年，在城镇化大旗下，商业地产历经野蛮生长。但行政主导的造城运动，常常与人的城市化并不匹配，这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和 “电商冲击” 的背景下，二三线城市的商业供应风险正不断显露。
苦撑的现状
多位地产人形容，当地商业总量颇为“恐怖”：购物中心破百，南延线就有近 60 个。世邦 “魏理仕” 数据显示，成都写字楼现存量 533 万平方米，空置率 36%。零售商业去年新增近百万平米，未来三年预计供应 358 万平方米。
近日记者走访成都部分购物中心，富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心、等多项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场，部分区域数空铺相连；成都核心区的富力天汇，部分楼层近半数空置，不少商铺大门紧锁。
“不少公司将办公用品都搬进购物中心。” 曾睿解释，商铺空太多不好看，好死不如赖活，死掉了就血本无归。
购物中心的招商成为了买方市场。沈阳某知名购物中心工作的人士讲述，当地很多购物中心是空铺、死铺。公司只有组合多个城市项目谈判一个连锁品牌商家，才能争取到更大的话语权。否则，品牌商家会要求大幅免租金和补贴等。
要养熟一家购物中心，除了拼运营，更要拼输血能力。
“文鞅” 有时会怀念几年前，商场开业一两年就能做火。如今要取得昔日成果越来越难，要做更多互动体验，这也对资金构成挑战。自家融资成本 6%-7%，仅能做到不亏。
文鞅说，很多房企融资成本超过 10%，三分之二都在亏本经营，难熬下去。而当初集团给自己制定的 3 年实现较高收益的任务，也无奈通过申请延长时限，“大环境如此，真没办法”。
然而从去年开始，成都部分银行便对写字楼市场停止按揭贷款。最近又曝出 “招商银行” 对除底商外的商业地产暂停贷款。而未来 3 年，成都还将有写字楼 398 万平方米，零售商业 358 万平方米供应放量，停贷消息无异于雪上加霜。
怪胎的一幕是，不少写字楼已变相改成 SOHO 状态的公寓形式出售，“增加居住功能，实际就是为了能快速销售回款，”曾睿说，“金融体系对商业地产保持高度警惕，这时候，拼的是开发商和银行关系。”“绝大多数企业，日子过得很艰难。绝大多数，不是少部分。”NAI 新巢地产成都公司总经理 “蒋鹏” 强调。 商业地产过剩
城市规划的大手笔，预期在于当地丰沛消费人流随之迁徙，但其效果似乎被高估了。以新区中的，南部成都金融总部商务区为例，多是高密度超高建筑和商业，但配套产业却未跟上，消化最少要 5 年。
压力还在加大。未来 3 年，预计成都市将供应写字楼 398 万平方米，天府新区占 65.4%，零售商业供应 358 万平方米，天府新区有 132 万平方米之多。“商业供给速度超过消化速度，新区建设之后居住人口和产业却跟不上。做商业地产开发的会吃不饱。”文鞅说，新城里即便是好的购物中心，也只有午饭时才有人气，晚上随着大量新城里的员工返回旧城，商场里就变得空荡荡。
成都之困，亦是全国之困。
同策咨询研究部把人均商业面积超过1.5 平方米，看作商业地产供求均衡的标准线。在其监测的 35 个大中城市中，银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在 4 平方米以上。重庆、杭州、长沙、成都等 16 个城市，人均商业面积也远超过 1.5 平方米。
高速地产开发碰到经济形势下行。电子商务对商业地产冲击巨大，很多人不愿去商场购物，创业团队也不需要去写字楼。传统发展模式需要改变，商业地产正步入深度调整期。
化解产能
商业地产过剩，背后更深层次的问题在于—— 产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡。
知情人士透露，重庆市房地产商会此前曾给重庆市政府写意见书，提出政府统一控制一级市场新增土地供应；调整土地供应结构，取消商业物业的硬性指标，取消或降低商业项目绿地率和建筑密度等规划指标要求，允许房地产企业取消部分未开工酒店的建设等十余条建议，以控制商业总体体量，防止出现区域性过剩风险。
1 月 20 日重庆两会期间，重庆市市长 “黄奇帆” 表示：要把握好在房地产领域 6 个方面的供求关系，防止产能过剩带来的重大风险。黄奇帆指出，每 1 万城市人口配置 1 平方公里建设用地，就足够了；商业物业 1 平方米商铺要匹配 2 万元零售额，否则没钱赚；写字楼供求体量 2 万元 GDP 每平方米。黄明确，重庆市今后不再将 5 星级酒店作为招商引资项目。
“现在要以产业立城，城市建设和空间配置只是一种手段。到目前为止，世界 500 强企业成都已引进 260 余个，除了引进来，我们还将在近期推出针对自主创业的扶持计划。”上述成都官员说。
(文中文鞅、曾睿为化名)
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发表于 2015-2-15 17:18:31
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