2016年9月朝阳产业房地产全社会杠杆率居民房贷收入比新趋势

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2016年9月朝阳产业房地产 全社会杠杆率 居民房贷收入比 新趋势

2011－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。而美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%。对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本。

2016年9月13日，中国国家统计局公布了2016年8月份国民经济运行情况。数据显示，全国商品住宅销售额、销售面积延续了2016年以来的增长态势，虽然增速比7月份略有回落，但仍处于40.1%和25.6%的高位。销售额增幅继续高于销售面积增幅，高出幅度仍为14.5个百分点，表明房价水平上升的态势仍在延续。

2016年7月北京二手房价格同比涨幅高达32.2%，比新建商品住宅价格涨幅高了9.5个百分点。

2016年半年报显示，18家银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，个人房贷增量为1.99万亿元，同比上涨77.68%，这说明银行正在大力增加个人房贷按揭。目前，中国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈不断上升态势。

2016年年初中国各管理层还在鼓吹去房地产库存，短短半年后，住建部《法治政府建设实施纲要 (2015-2020年)》颁布，全国楼市新一轮“去杠杆” 开启，对于房价上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策。

在央行研究局首席经济学家马骏看来：中国房地产杠杆是个非常复杂的问题，如把杠杆降得太快，可能会降低经济增速，甚至造成就业问题。但如果中长期不降杠杆的话，风险还会不断积聚。因此，要找到一个比较好的平衡点。

居民房贷收入比

数据显示，截止2015年底，中国全社会杠杆率达249%。2016年8月各大银行对公贷款多为负增长，整体增长将继续由个贷拉动，主要是个人住房按揭贷款。

数据显示，中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达46%，已超过日本泡沫时期水平，且目前仍在飞速上升，如房贷增速维持在25%到30%的增速，专家预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

2012年以来中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从2011年不到1万亿美元，在2014年超越日本，2015年则超过2万亿美元大关，2016年有望接近3万亿美元。

若按国际标准，中国存量房贷占储蓄的比例（29%）或占金融资产的比例（15%）等指标进行测算，与西方国家相比，中国居民房贷杠杆率并不高。央行研究局首席经济学家马骏都表示：“杠杆率上升1/3的主要来源是房价的上涨，因此，在房地产领域当中还是需要采取很多措施抑制泡沫过度膨胀，抑制金融资源过度流入到房地产行业当中去。”

最新行情

中国房价行情平台，近日公布2016年8月31个省会城市（含4个直辖市）的住宅房价排行情况，据了解，11个省会城市住宅均价超1万元，北京上海两地均价近5万，南京均价2万，成为最贵的二线省会城市。

全国房价排名前十：北京、上海、南京、广州、杭州、天津、福州、合肥、武汉、济南。在31省区中，11地的住宅均价超过1万，除去北上广外，南京、杭州、福州、合肥、武汉等这些热门省会无一例外，全部过万。

榜首北京与榜尾银川的房价差，达10倍之多，北京1间厕所等于银川1套房。北京住宅每平方米均价高达48847元，上海紧随其后，均价44750元。银川均价为5025元，目前北京大部分100平米的三居室，卫生间都在5平米左右（有的为两卫）。根据估算，北京一间卫生间的价格为25万，而银川一套50平方米的房子，估价也在25万，也就是说，目前在北京购买一间卫生间的钱，在银川能轻松购买一套50平米的房子。

同为一线城市，目前广州的均价却是北京、上海的一半，差距之大有2万余元。

二线城市间差距之大更超乎想象，同为二线城市，长春均价在6千元以上。南京则均价2万以上，为前者的3倍多。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦近日发声，质问年轻人生活不下去的城市，要怎么样才有未来？他表示，我觉得如一个城市，年轻人觉得这个城市生活成本太高，待不下去的时候，这个城市是没有未来的。北京就是这样，有些年轻人本来打算买房子，大概在五年前，集各种关系还能买房子的话，现在很多人已经不想这事了。

朝阳产业

2015年底，房地产上市公司净利润率9.99%，是近10年来首度跌破10%，较2009年的17.02%下跌了7个百分点。2016年上半年房企净利润率约9.94%，仍然低于10%。

2015年A股127家上市房地产公司员工薪酬合计512.89亿元，员工总数38.53万人，人均薪酬达13.31万元；较2014年人均10.9万元，增幅超22%。这一增幅远超2015年全国居民人均可支配收入增幅8.9%。

智联招聘2016年1月份发布2015年第1季度最赚钱职业报告，在各行业薪酬中，房产中介服务超过传统“吸金大户”金融行业，以8752元月薪稳居榜首；基金、证券、期货、投资以7548元薪酬水平位居第二。

从房产中介收入结构看，底薪一般三至四千元左右，剩下的就是佣金分成，有些能达到四成，一套400万的房子，按照2.5%的比率，佣金为10万，中介拿到四成就是4万。

房产中介业内，有句行话：半年不开张，开张吃半年。

据统计，从1999-2015年，17年间中国全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。另据财政部统计，2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元，同比增长12.1%。到2016年年底，全国土地出让收入总额，累计有望超过30万亿元。

在房价永远上涨的当前预期下，什么时候买房都不算晚，因为，还有更晚的人为你接盘，谁怕谁。

另类经济学

房价这么高，在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过，其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要，为什么这么说？

正常人，每人每天吃30块钱，好多房子已8万多一平米，一个厨房十平米，那就是80万，可以吃26700天，差不多就是73年。

出去洗澡次20块钱，如一个卫生间五平米，家里主卫加客卫就是十平米，80万你可以去公共浴室洗26700天，差不多是73年。

目前，很多健身会馆都可以洗澡，去小区附近的健身会馆办年卡，一年才几千块，算4000元一年吧，80万可以去健身馆200年，可健身又可洗澡，有些还提供沐浴露洗发乳，冬天有空调，更衣室有暖气，夏天有游泳池，游泳洗澡一条龙。

现在网上团购一些四星级的酒店，有250一晚的，如果买套房子100平，就是800万够你住32000天，差不多就是88年。

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