1970—2013年德国实际房价40年下降18% 德国房价收入比不足10

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1970—2013年德国实际房价40年下降18% 德国房价收入比不足10

       与欧美主要工业化国家的住房价格迥然不同，德国住房价格表现出令人难以置信的长期稳定性。1970—2013年，德国实际房价累计下降18%。而同期的英国、澳大利亚、加拿大、法国、意大利、美国的实际房价累计增幅分别为320%、231%、195%、151%、111%、105%。德国住房价格与本国经济发展趋势和其他国家房价变动趋势显著背离。

       在全球主要发达国家中，德国住房市场的关键指标如房价收入比（100平方米住房价格/人均GDP）、房价租金比（120平方米住房价格/一年租金）、每平方米均价都要低于其他可比国家。2013年德国房价收入比不足10倍，而同期的英国为80倍，法国为33倍，美国为32倍，日本为25倍。

       许多住房经济学文献认为，住房价格与人均可支配收入存在长期稳定的协整关系，一国总体的房价收入比在长期内不应该存在较大偏离。但自1980年代初期以来，德国实际住房价格与实际人均GDP开始出现背离，使得德国的房价收入比持续走低。2008年房价收入比仅为1975年的50%左右。

德国房价指数 5 阶段

从城镇化进程、经济增长及人口发展情况进行考察，根据波动特点，可将德国名义房价指数划分为五个阶段。

第一阶段（1970—1982年），德国住房价格升幅约50%。西德逐步从1974—1975年出现的结构性大规模经济危机中走出来；其后，经历了经济快速增长、人口扩张及城镇化提升，三个核心条件形成了较高的住房需求，推高了房价指数。

第二阶段（1982—1988年），房价基本维持在稳定水平，德国经济低迷，同时，由于人口扩张见顶（1978年）的滞后效应，城镇化阶段告一段落，使得德国房价丧失进一步增长的动力。

第三阶段（1989—1995年），两德合并带动了人口的内部迁移以及大量的外来移民，德国政府加大了对民主德国的住房补贴，民主德国住房需求的释放以及统一后的经济景气助推了房价的上涨。

第四阶段（1996—2007年），这一时期，德国东西部整合完毕，经济快速增长，但是人口持续负增长，套户比在1以上，城镇化、移民都基本停滞，即使经济高增长，也无法拉动住房需求的快速上升。

第五阶段（2008—2011年），欧美金融危机爆发，德国经济一枝独秀，并于2010年取得了3.6%的强劲增长，住房市场基本没有受到金融危机的打击，其稳定性吸引了大量国际投资基金的关注。这一阶段，德国住房价格整体升幅为15%。

由于二战的摧毁，战后德国住房严重短缺。联邦政府在1950年颁布《住房建设法》，直接干预住房市场供应，对合作的住房企业以提供低价土地、无息贷款、税费减免等形式进行大规模资助，受资助的住房成为政府合约保障房，合约期为20—30年不等，在期限内以政府指导价或成本价向特定人群出租，期满后可转为自由市场出租。从现有房龄看，德国46%的住房是1948—1978年兴建的，其中约2/3受过财政资助。

1990年代是德国住房供给的另一个高峰。一是因为当时有大量外籍人员涌入德国，二是德国统一后面临东德住宅水平过低的长期欠账，三是德国政府明确给出了优惠政策。《民主德国振兴计划》承诺对东德住房存量增加加大资源投入力度，《私人住房促进法案》致力于刺激私人新建或者购置自有住房。

从2010年德国存量住房的拥有者结构看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房为居民家庭、小型物业企业以及专业的住房物业供应商持有并向社会出租；5.36%的住房是住房合作社持有并向社员出租；此外还有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社会底层人群廉价甚至免费提供。

      土地成本作为商品住房成本的重要组成部分，其波动与房价波动理论上应该存在较大的正相关关系。但1975—2013年，德国实际住房用地价格累计上涨了60%，实际住房价格却下降了15%。德国实际住房用地价格指数大体呈阶梯上涨之势，其实际住房价格却是自1980年代初以来持续下行，直至2008年全球经济危机之后获得国际资本青睐而重拾增长。

德国房价平均绝对水平不及其他主要国家。按理说，房价低，购买能力会增强，但德国家庭住房自有率较低。德国2006年的住房自有率仅为42.6%，2012年末上升到44%，也就意味着德国城市中56%的家庭是通过租房市场解决居住需求的，而欧盟国家住房自有率平均水平为63%。其中，西班牙为85%，希腊为80%，意大利为75%，葡萄牙为65.2%。有意思的是，住房自有率越高的国家，在2008年金融危机中损失越是惨烈。

德国住房市场具备非常稳定的投资回报水平，其租金回报率长期稳定在4%—5%，而德国长期国债收益率仅在2%—3%。德国专业住房物业经营机构、普通居民家庭通过长期持有并出售住宅可以获取适当回报。德国鼓励长期持有房产，如果房产被持有超过10年，那么出售该房产所获得的收益不产生资本利得税。相反，若持有的房产未满10年就出售，将严格按照标准的个人所得税累计税率征税，应税资本利得为“房产出售价—取得成本价—可抵扣的修缮成本”。

在德国，大多数企业都集中在房地产行业，2006年，有超过70多万家公司从事该行业。这些房地产公司创造的总价值将近3900亿欧元，是全部新创造价值的18.6%。而且，这些公司共雇佣了380万名员工，是总雇佣劳动力的10%。除了像出租、中介和管理机构这样的核心部门外，建筑公司、房地产服务如咨询公司，也属于房地产经济的分支。德国房地产经济的发展比机械制造、汽车制造、餐饮业以及批发零售业都要强劲。

从德国城镇化进程来看，1960年其城镇化率为71.38%，2010年上升至73.94%，50年间仅累计增长2.56%，说明德国城镇化水平已经处于高水平均衡状态。从工业化进程看，其农业就业人口占总就业人口的比重极低且仍在下滑，2010年仅为1.6%。城镇化带来了新增城镇人口，是德国住房需求的决定力量。1980年代初以来，德国房价指数与城镇化率水平的吻合度非常高。

       德国目前实行的是社会市场经济模式，尽可能广泛地促进经济社会发展。在此模式下，住房市场不一定是完全充分自由竞争的市场，它需要国家或政府的干预，以保障国民的居住福祉。德国财政对住房的支出比重一直很高，20世纪五六十年代，住房财政支出比重高达50%，到1999年依然高达25%，目前维持在8%左右。面对不同的需求主体以及他们满足需求的支付能力方面，德国政策也竭尽全力去保障不同收入阶层的住房需求，推动公共住房建设。

       德国住房政策经历了住房统制经济、国家大规模供给、市场需求调节和市场化规范四个阶段。联邦德国政府成立后，陆续实施了《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》、《私有住房补助金法》四部联邦法律，分别为社会保障住房供给、中低收入阶层的房租补助、市场租赁行为规范、私有住房促进提供法律框架，成为德国住房政策的“四大支柱”。

     《住房补助金法》于1960年代颁布，主要目标是完成从支持住房供应向支持住房需求的转变，即向“社会竞争力较弱的家庭”提供货币补贴，以资助他们能够支付完房租外还可以维持基本生活。2009年，450万户租房家庭（占2150万租房家庭的21%）获得了不同形式的政府住房补助金，合计金额166.2亿欧元，补助金的83%发放给了失业家庭。

       1970年代颁布的《住房租赁法》具有强烈的保护承租人权益的特征。该法起初规定3年内房租累计涨幅不得超过30%，后来修订为不得超过20%。2013年5月起的新规定为，要求3年内房租涨幅不得超过15%；超过20%违法；超过50%，房东被认为赚取暴利，可判刑入狱3年。

       住房合作社被称为德国房价的稳定器。120年来，德国的住房合作社是其住房市场上的重要房屋供给方。住房合作社成立的目的很明确，就是通过合作的方式（而不是开发商垄断的方式）实惠地解决参与合作社的社员的住房问题。德国政府也对合作社建房给予贷款、土地、税收等多方面的政策扶持。

       与住房合作社匹配的是住房互助储蓄制度。它有两大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%—50%时，才有资格贷款。二是政府有多种多样的奖励，包括住房储蓄奖金、雇员资金积蓄款、雇员储蓄奖金。

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